Продажа квартиры без БТИ: плюсы и минусы

Реформа у житлово-комунальному господарстві передбачає, що з 1 січня 2012 року набудуть чинності нові правила реєстрації об'єктів нерухомості, згідно з якими оформляти право власності на об'єкти нерухомості, видавати відповідні документи та реєструвати договори замість БТІ буде Укрдержреєстр - новостворена установа при Міністерстві юстиції України.

Таким чином, з 2012 року БТІ втрачають монопольне становище у сфері реєстрації квартир та приватних будинків і за ними залишається лише їхня безпосередня функція - нагляд за технічним станом об'єктів нерухомості.

Слід зазначити, що, з одного боку, це зменшить корупцію у даній сфері, оскільки тотальна більшість нерухомого житлового фонду була збудована ще за радянських часів і її планування та розміри не відповідають сучасним потребам. Натомість у разі проведення самостійного перепланування квартири перед власником поставала дилема: або таке перепланування узаконювати, що вимагає безліч зусиль та часу, або "закривати очі" перевіряючому, адже відчужити квартиру без довідки-характеристики БТІ було (є) неможливо.

За новими правилами БТІ буде проводити лише первинну технічну інвентаризацію - обстеження новобудов та надавати висновок щодо їх відповідності під час здачі будинку до експлуатації. У той же час на вторинному ринку житла бажаючи продати чи подарувати своє житло, власнику не потрібно буде звертатися до БТІ.

Також позитивним аспектом є те, що документи, пов'язані з оформленням права власності на нерухомість, можна буде подавати за принципом єдиного вікна.

Багато фахівців у галузі нерухомості однаково вважають, що такі нововведення значно полегшать життя продавцям/покупцям житла, скасувавши багатотижневу тяганину та вистоювання в чергах до БТІ. Також зменшиться фінансовий тиск, адже у власника житла тепер не виникатиме думки "залагодити" перепланування з перевіряючим БТІ.

Але, на жаль, в кожній діжці меду є й ложка дьогтю. Так, багато хто побоюється збільшення кількості афер з нерухомістю: оскільки продавець не зобов'язаний пред'являти довідку-характеристику, квартира може суттєво не відповідати як заявленим продавцем характеристикам, так і технічному паспорту.

Однак житлова реформа має загалом позитивну мету - полегшення проведення операцій з нерухомістю для простих громадян. На відміну від чинної схеми, де відповідно до вимог Цивільного кодексу України особа, яка мала на меті придбання квартири, спочатку разом з продавцем зверталася до нотаріуса, який посвідчував договір купівлі-продажу, а потім зверталася до БТІ для отримання штампу на правовстановлюючому документі.

Новим порядком реєстрації передбачено, що з 1 січня покупець із заявою має звернутися до державного реєстратора, додавши до неї правовстановлюючий документ та квитанцію про оплату послуг. Відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів…

Також слід звернути увагу на те, що за умовами ст. 25 вказаного Закону у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна його реєстраційний номер залишається без змін. Реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному окремо визначеному об'єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта. Таким чином, створюється система, аналогічна кадастровим номерам земельних ділянок, що має на меті не допустити махінаціям з житлом.

Витяги з державного реєстру прав мають право отримувати власники нерухомого майна, спадкоємці (правонаступники - для юридичних осіб), особи, в інтересах яких встановлено обтяження, або їх уповноважені особи.

Безпосередньо Державний реєстр речових прав на нерухоме майно є єдиною державною інформаційною системою, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав і адмініструється Міністерством юстиції України. Сам реєстр фактично буде сформовано із вже існуючого Реєстру прав власності на нерухоме майно, до якого були підключені територіальні БТІ. Тобто особи, що набули та зареєстрували право власності до 1 січня 2012 року, не зобов'язані повторно звертатися до територіальних органів державної реєстрації для підтвердження своїх прав. Водночас ніхто не забороняє власнику об'єкта нерухомості звернутися до державного реєстратора із заявою про отримання витягу із вже нового Державного реєстру.

Стосовно тих осіб, що в даний час зіштовхнулися з необхідністю реєстрації права власності на нерухомість, слід відзначити, що насправді радикальних нововведень вже 1 січня 2012 року чекати не варто. Допоки система буде створена фізично: виділені приміщення, прийнятий на роботу відповідний персонал та облаштовані робочі місця - мине певний час. Тому з наявним на руках договором купівлі-продажу, посвідченим нотаріально, в разі "не завантаженості" БТІ зволікати не слід. Але багато БТІ вже відмовляють у прийнятті документів, посилаючись на припинення таких своїх повноважень, тому питання реєструвати зараз чи чекати 2012 року має вирішуватись в індивідуальному порядку. Однак в разі якщо власником квартири було проведено самовільне перепланування площі, слід дочекатися 2012 року, тим паче, нещодавно столична влада озвучила намір дозволити власникам житла незначні самовільні перепланування, що не змінюють технічних характеристик конструкції.

Слід відзначити й можливі негативні аспекти таких змін: наприклад, у новому Державному реєстрі може бути відсутня інформація про власника об'єкта нерухомості. Про це власник (спадкоємець) дізнається в разі подання запиту до держреєстратора на отримання відповідного витягу. В цьому випадку зацікавленій особі слід звернутися до державного реєстратора на загальних засадах, а у випадку втрати правовстановлюючого документа на підставі положень ст. 392 Цивільного кодексу України - до суду за місцезнаходженням об'єкта нерухомості.