Оренда торгових площ давно стала не буденною справою підприємців і, здається, що загальний досвід та взаємна винахідливість сторін таких договорів оренди дозволяє справлятися з більшістю ризиків. Проте, узгодивши непрості економічно виправдані моделі оплати оренди, особливо популярні при оренді площ у торгових центрах, власники торгових центрів і їхні орендарі не здогадуються, що обумовлена ними оплата може не витримати неочікуваних питань податкової перевірки.
Як свідчить наша практика, під час перевірки податкові органи вважають, що бізнес неправомірно відносить витрати до витрат та суми ПДВ до податкового кредиту у зв'язку з орендою приміщень у торгових центрах. Наприклад, інспектори приходять до таких висновків, коли сторони договору структурують орендну плату як фіксований платіж, збільшений на відсоток з обороту, або включають до орендної плати вартість маркетингових та управлінських послуг, як-то реклама в торговому центрі, його прибирання, забезпечення роботи санвузлів, обслуговування паркувальних місць, комунальні послуги. У результаті податкові органи вважають, що всі платежі поза межами фіксованої орендної плати не стосуються господарської діяльності орендаря, та позбавляють його права на витрати і податковий кредит.
Щоб бути готовим до чергового податкового тесту, орендарям магазинів у торгових центрах варто знати, де може закінчитися їхня свобода структурування витрат, пов'язаних з орендою.
Хто диктує умови оренди для бізнесу
За загальним правилом орендна плата визначається як фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Орендна плата, її розмір та порядок сплати встановлюються у договорі і змінюються за згодою сторін. Однак, як показує практика, контролюючі органи можуть заявляти, що умови договору оренди, зокрема, щодо структури і порядку сплати орендних платежів, повинні прописуватись згідно з чітко встановленими нормативними вимогами та методологією. Нормативна база з такими вимогами існує, проте фіскальні органи забувають, що такі акти не стосуються оренди нерухомості приватної форми власності і не повинні застосовуватися бізнесом (Закон України «Про оренду державного та комунального майна», Методика розрахунку орендної плати, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786, Методика оцінки об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року № 629).
Способи структурування орендної плати на нерухоме майно приватної форми власності, у тому числі за користування площами у торгових центрах, не врегульовані на законодавчому рівні та не підлягають державному регулюванню. Незважаючи на те, що буква закону визначає орендну плату як фіксований платіж, не існує нормативних заборон на встановлення власних формул обчислення орендної плати.
Сьогодення вимагає гнучких і нестандартних підходів у вирішенні цього питання, тому орендодавці з орендарями випробовують різні способи формування орендної плати, як, наприклад, її розрахунок залежно від товарообороту чи у співвідношенні з показниками ефективності діяльності орендаря. Допоки сторони виконують свої домовленості і відображають їх у податковому обліку, немає підстав ставити їх під сумнів, тим паче під час перевірки належної сплати податків контролюючими органами.
Хто вмикає світло, і хто за нього платить
Як зазначалося, оренда нерухомості тягне за собою, окрім плати за користування майном, ряд витрат, пов'язаних з утриманням майна, наприклад, витрати на водопостачання, електроенергію, опалення, охорону, прибирання. Такі витрати можуть передбачатися договором оренди, як елемент орендної плати чи як компенсаційні виплати орендодавцю. Також орендар може оплачувати комунальні послуги та послуги з утримання об'єкта оренди за окремими договорами з постачальниками таких послуг.
При узгодженні порядку оплати користування електричною енергією рекомендуємо орендарю, який бажає самостійно оплачувати ці послуги за окремим договором з постачальником електроенергії, передбачити таке право у договорі оренди. За інших умов податкові органи можуть вважати, що постачальник електроенергії не має підстав укладати договір з орендарем, а орендар - здійснювати витрати.
Якщо орендар оплачує послуги щодо об'єкта оренди за рахунок орендодавця, то в договорі прописуються типові шляхи компенсації вартості цих послуг. Наприклад, оплата послуг утримання об'єкта оренди обумовлюється певною сумою, або платежем у розрахунку на одиницю площі, а комунальних послуг - за показниками лічильника або відповідно до рахунків, виставлених орендодавцем. Радимо чітко прописувати у договорі оренди механізм визначення вартості і оплати цих послуг, а за результатами споживання повно відображати у первинних документах їх перелік і зміст. Детальність опису у такому разі зменшить причини для сумнівів щодо реальності витрат під час податкової перевірки.
Сам собі господар
Як бачимо, розподілення витрат при оренді приміщень для ведення бізнесу в основному залишається на розсуд сторін договору оренди. Хоч практика показує, що результати податкової перевірки підривають впевненість підприємців у їхній свободі при укладенні договорів, це не має перешкоджати самостійному структуруванню витрат на оренду. Підприємці вільні обирати зручний спосіб формування орендної плати, коригувати її розмір на відсоток від обороту, а також самостійно визначати обсяг та порядок оплати необхідних послуг для нормального функціонування об'єкта оренди. Незважаючи на те, що така свобода орендарів часто ставиться під сумнів податковими органами, вона може і повинна бути виправдана та захищена у суді.
Тетяна Бережна, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Оксана Терлецька, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
