Закон щодо захисту прав інвесторів будівництва: експертний аналіз

15 серпня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" («Закон»), покликаний забезпечити прозорість первинного ринку нерухомості та дієві механізми захисту прав інвесторів. Це особливо важливо в умовах економічної нестабільності ринку та викликів, які поставив перед бізнесом воєнний стан.

Серед основних змін, які суттєво трансформують ринок, слід віднести наступні:

• змінюються існуючі механізми залучення коштів від інвесторів;

• право забудовника делегувати частину своїх функцій девелоперу відтепер законодавчо врегульовано;

• держава тепер офіційно визнає та захищає права на майбутні об'єкти нерухомості шляхом державної реєстрації спеціальних майнових прав на них в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно («Реєстр»);

• посилюється контроль з боку інвесторів за ходом будівництва шляхом гарантованого отримання розширеної інформації про об'єкт будівництва, хід будівництва, строки; зобов'язання забудовника погоджувати зміни до проектної документації, ін.;

• запроваджується спеціальний режим передачі в іпотеку/заставу майбутніх об'єктів нерухомості;

• запроваджується «єдине вікно» у взаємодії між державними реєстрами, що має забезпечити автоматичну реєстрацію права власності за кінцевим покупцем після введення будівлі в експлуатацію.

Далі озглянемо основні зміни детальніше у питаннях-відповідях.

1. Які об'єкти перебуватимуть у цивільному обороті?

Законодавець виділяє серед об'єктів, що створюються в процесі будівництва, всім відомі «об'єкти незавершеного будівництва», а також вводить нове поняття «майбутні об'єкти нерухомості».

(A) Об'єкти незавершеного будівництва можуть бути неподільні («Неподільні ОНБ») або подільні («Подільні ОНБ»), що в подальшому визначатиме можливість їх обігу.

До Неподільних ОНБ відносяться житлові та нежитлові об'єкти незавершеного будівництва, у складі яких відсутні зареєстровані спеціальні права на майбутні об'єкти нерухомості. Такі об'єкти перебуватимуть в обігу після державної реєстрації права власності чи спеціального майнового права на них.

До Подільних ОНБ відносяться об'єкти, у складі яких є два і більше майбутніх об'єкти нерухомості. Оборот таких об'єктів фактично виключений, крім певних винятків (зміни замовника будівництва, окремих обтяжень).

(B) «Майбутні об'єкти нерухомості» фактично є трансформацією майнових прав на самостійні об'єкти нерухомості (майбутні квартири, нежитлові приміщення, машино-місця тощо), що формуються у складі Подільних ОНБ та яким надається офіційне визнання та захист державою після державної реєстрації спеціальних майнових прав на них в Реєстрі.

Поряд з цим, аби збалансувати фінансові ризики забудови (недобудови, банкрутства забудовника, ін.), Закон також передбачає формування зі складу майбутніх об'єктів нерухомості «гарантійної частки», що вилучається з обігу (речові права обтяжуються) до введення об'єкту в експлуатацію.

Розрахунок розміру гарантійної частки здійснюватиметься в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

2. У який спосіб буде дозволено залучати інвестиції в нове будівництво?

На початковому етапі фінансування будівництва здійснюватиметься за кошти замовника/девелопера чи кредитні кошти.

Додатковим інструментом для залучення фінансування передбачається делегування частини функцій забудовника девелоперу в «обмін» на майбутні об'єкти нерухомості, що відбувається на підставі нотаріально посвідченого договору організації та управління будівництвом. Договір може бути укладений, в тому числі до отримання дозволу на виконання будівельних робіт, за умови подальшого визначення в ньому всіх істотних умов (зокрема, уточнення розподілу щодо майбутніх об'єктів нерухомості).

Запровадження цього інструменту не є новелою, а фактично замінює існуючу практику укладення договорів щодо «делегування функцій замовника», однак, із правовою визначеністю статусу, зон відповідальності кожної сторони та істотних умов договору. Це вочевидь направлено на гарантування завершення будівництва та прозорість залучення такими суб'єктами інвестицій від третіх осіб.

Якщо в подальшому планується залучати кошти від інших інвесторів, то таке залучення дозволятиметься шляхом:

• укладення із замовником/девелопером договорів купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості / Неподільних ОНБ;

• укладення договорів участі у ФФБ із управителем фонду; або

• емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Водночас Закон скасовує чинну до того вимогу щодо можливості залучати фінансування від приватних інвесторів через ФФБ, інститути спільного інвестування, фонди операцій з нерухомістю.

3. «Спеціальне майнове право» та його роль в гарантуванні прав інвесторів

Спеціальне майнове право запроваджується як окремий різновид речових прав щодо: (і) Неподільних ОНБ, (іі) Подільних ОНБ та (ііі) майбутніх об'єктів нерухомості, і підлягає державній реєстрації.

Якщо забудовник має намір залучити інвестиції від третіх осіб, то в такому разі йому знадобиться пройти процедуру реєстрації спеціальних майнових прав на такі об'єкти в Реєстрі.

Первинна державна реєстрація спеціальних майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва здійснюється забудовником із одночасною реєстрацією за замовником/девелопером спеціальних майнових прав на всі майбутні об'єкти нерухомості у його складі. Одночасно здійснюється також реєстрація обтяження на Подільний ОНБ та гарантійну частку задля того, аби гарантовано унеможливити подальші операції з ними (окрім іпотеки в окремих випадках). Якщо до фінансування будівництва залучається управитель ФФБ, то за останнім реєструється право довірчої власності на майбутні об'єкти нерухомості.

Реєстрація спеціального майнового права допускається за умови виконання усіх вимог, що ставляться до забудови (наявності прав на земельну ділянку, містобудівних умов та обмежень, отримання дозволу на виконання будівельних робіт, ін.). Це слугує додатковою гарантією перевірки законності забудови перед запуском об'єкта до фінансування.

Закон встановлює, що із набуттям спеціальних майнових прав інвестор отримує низку гарантій захисту своїх прав, зокрема, право вимоги в судовому порядку щодо:

(і) усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права / визнанні спеціального майнового права;

(іі) закінчення будівництва об'єкта;

(ііі) визнання права власності на об'єкт нерухомості після введення в експлуатацію.

Спеціальне майнове право діятиме до введення в експлуатацію та державної реєстрації в Реєстрі права власності на готовий об'єкт. При цьому Закон передбачає систему «єдиного вікна», що має забезпечити автоматичність перереєстрації спеціального майнового права на права власності за покупцем з моменту появи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про введення об'єкту в експлуатацію.

Окремо слід відзначити, що поряд із державною реєстрацією спеціальних майнових прав законодавець залишив можливість набуття права власності на Неподільні ОНБ. Однак у такому разі забудовник буде позбавлений можливості застосовувати механізми, що передбачені для обігу об'єктів, на які зареєстровані спеціальні майнові права.

4. Як здійснюватиметься первинний продаж за договорами купівлі-продажу та які гарантії отримує інвестор на цьому етапі?

Продаж майбутнього об'єкта нерухомості здійснюватиметься замовником/девелопером виключно на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, за яким покупцю передається майбутній об'єкт нерухомості шляхом реєстрації за ним спеціального майнового права.

Закон допускає також можливість укладати попередні договори, однак, здійснення оплати за такими договорами забороняється, що фактично нівелює доцільність їх використання.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється за покупцем після повної оплати ним договірної ціни. Якщо оплата здійснена частково, на такий об'єкт в Реєстрі накладається обтяження на користь покупця, що діє до проведення повних розрахунків.

Важливою гарантією для інвесторів на цьому етапі також є чітке визначення істотних умов договору із покладенням на забудовника широкого спектру зобов'язань. Серед ключових слід відмітити досить обширний перелік відомостей про об'єкт, забудовника, строки завершення будівництва; умови доплати/повернення коштів (протягом 60 днів); забезпечення підключення об'єкту до інженерних мереж на постійній основі.

Окремо слід відмітити обов'язок забудовника/девелопера погоджувати із покупцем зміни до проєктної документації, якщо такі зміни стосуватимуться, зокрема, зміни технічних площ будинку (із відхиленням більш ніж на 5%), зміни площі майбутнього об'єкту нерухомості (більш ніж на 10%), зміни поверховості, зниження рівня енергоефективності. Порушення таких зобов'язань надає покупцю право розірвати договір.

5. Чи зможе покупець вільно розпоряджатися набутим об'єктом?

Беззаперечною перевагою Закону є право покупця, який повністю сплатив договірну ціну, в подальшому продати набутий об'єкт (другий продаж) без згоди первинного продавця із внесенням відповідних змін до Реєстру.

Покупець, який частково сплатив договірну ціну, також зможе відчужити набутий об'єкт шляхом уступки прав та обов'язків за договором, однак зробити це можна буде за згодою первинного продавця.

Закон наразі знаходиться на підписанні Президента України та поширюватиме свою дію на об'єкти, дозвіл на виконання будівельних робіт на які отримано після набрання ним чинності.

Цей аналіз проведено на підставі проєкту Закону, підготовленого до другого читання, та слід розглядати з урахуванням остаточного тексту після його опублікування.

Тетяна Сторожук,

старший юрист,

ЮФ INTEGRITES