Мы даем ЗНАНИЯ для принятия решений, УВЕРЕННОСТЬ в их правильности и ВДОХНОВЛЯЕМ на развитие честного бизнеса, как основного двигателя развития Украины
КРУПНОМУ БИЗНЕСУ
СРЕДНЕМУ и МЕЛКОМУ БИЗНЕСУ
ЮРИДИЧЕСКИМ КОМПАНИЯМ
ГОСУДАРСТВЕННОМУ СЕКТОРУ
РУКОВОДИТЕЛЯМ
ЮРИСТАМ
БУХГАЛТЕРАМ
Для ФЛП
ПЛАТФОРМА
Единое информационно-коммуникационное пространство для бизнеса, государства и социума, а также для профессиональных сообществ
НОВОСТИ
и КОММУНИКАЦИИ
правовые, профессиональные и бизнес-медиа о правилах игры
ПРОДУКТЫ
и РЕШЕНИЯ
синергия собственных и партнерских продуктов
БИЗНЕС
с ЛІГА:ЗАКОН
мощный канал продаж и поддержки новых продуктов

Имущественные права как предмет ипотеки: быть или не быть?

1.08.2012, 16:43
42
2
Елена Перцова
Адвокат АК «Скляренко и партнеры»

Не все клиенты готовы легко распрощаться со своим имуществом, поэтому судебные тяжбы с банками – явление распространенное. Дабы избежать ответственности за невыполнение кредитного договора, должники нередко инициируют иски о признании ипотечных договоров недействительными.

Ввиду сложной экономической ситуации обеспечение кредитных договоров ипотекой на сегодняшний день является первоочередным требованием банкиров. Как правило, речь идет о ликвидном недвижимом имуществе, которое может быть реализовано в случае невыполнения обязательств должника. В то же время, недвижимостью банки не ограничиваются – в залог принимаются также имущественные права на объекты незавершенного строительства.

Казалось бы, подобная практика должна быть выгодна банкирам, поскольку в случае невыполнения клиентом обязательств банк получит имущественные права на объект, а после завершения строительства – и право собственности.

Вместе с тем, не все клиенты готовы легко распрощаться со своим имуществом, поэтому судебные тяжбы с банками – явление  распространенное. Дабы избежать ответственности за невыполнение кредитного договора, должники нередко инициируют иски о признании ипотечных договоров недействительными. Аргументация проста: имущественные права не могут быть предметом ипотеки, т.к. их невозможно точно идентифицировать, а такая идентификация является существенным условием договора в силу закона.

До определенного момента судебная практика была на руку банкирам. Суды отказывали в удовлетворении подобных исков, поскольку закон позволяет передавать в ипотеку объекты незавершенного строительства, имущественные права на них, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора. При этом суды акцентировали внимание на следующем:

- имущественные права на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства являются самостоятельным предметом ипотеки;

- ипотечный договор должен содержать такое существенное условие как описание предмета ипотеки. Такое описание должно быть точным: если речь идет об имущественных правах на квартиру в новостройке, то следует указывать адрес строительной площадки, номер, этаж и метраж квартиры; если имущественные права касаются иного вида недвижимости, например, зернохранилища, то следует дополнительно указывать технические характеристики объекта. Таким образом, описание объекта, имущественные права на которое являются предметом ипотеки,  должно быть достаточным для его идентификации.

Вышеуказанная позиция судов отображена, например, в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 01 февраля 2007 г. по делу № 264-265/12-06 и в постановлении от 19 июля 2010 г. по делу № 4/641.

Тем не менее, такая практика не является однородной. Весьма примечательным  исключением является постановление ВХСУ по делу № 4/178-09-5317 от 16 марта 2011 г. Суть дела сводится к следующему.

Решением Хозяйственного суда Одесской области, оставленным без изменений судом апелляционной инстанции, был признан недействительным договор ипотеки, предметом которого выступали имущественные права на объект незавершенного строительства. ВХСУ оставил в силе решения судов предыдущих инстанций, при этом отметив следующее:

- на момент заключения ипотечного договора в 2007 году имущественные права на объект незавершенного строительства не могли быть предметом ипотеки в силу Закону «Об ипотеке» в редакции, действующей на момент заключения договора;

- договор, по мнению ВХСУ, не содержал достаточного описания предмета ипотеки.

В дальнейшем постановление ВХСУ было отменено Верховным Судом Украины, а дело – направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Позиция ВСУ, изложенная в постановлении от 29 ноября 2010 г., лаконична: предметом ипотеки может выступать как недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответственного недвижимого имущества в будущем, так и имущественные права на недвижимость, которые могут быть отчуждены ипотекодателем, и на которые может быть осуществлено взыскание.

Невзирая на аргументы ВСУ, при новом кассационном рассмотрении дела в ВХСУ решения судов предыдущих инстанций все равно были оставлены в силе. Новая позиция ВХСУ отличается от предыдущей и сводится к следующему:

- договор ипотеки не может быть действительным, поскольку не содержит одного из существенных условий – описания предмета ипотеки. При этом технические характеристики объекта, наличие разрешительной документации и контракта на строительство, по мнению ВХСУ, не позволяют идентифицировать объект, под строительство которого были заключены кредитный и ипотечный договора;

- описание имущественных прав как объекта ипотеки вообще не может сводиться к технической идентификации. По мнению ВХСУ, так как в данном случае речь идет об имущественных правах, то с учетом того, что законодатель различает разные по своему содержанию имущественные права (право собственности, право владения, право пользования), договор должен содержать описание имущественного права, т.е. конкретный его вид

Такая позиция ВХСУ, изложенная в постановлении от 16 марта 2011 г. по делу № 4/178-09-5317, не только не соотносится с позицией ВСУ, но и противоречит предыдущей, изложенной ранее в вышеупомянутом постановлении от 19 июля 2010 г. по делу № 4/641. Более того, не соотносится она и с позицией ВХСУ, изложенной в информационном письме № 01-06/249 от 15 марта 2011 г.

Несмотря на это, после повторного кассационного рассмотрения ВХСУ отказал банку-ипотекодержателю в допуске дела № 4/178-09-5317 к производству ВСУ.

Таким образом, на сегодняшний день ситуация с имущественными правами выглядит достаточно запутанной: с одной стороны, законодательство и относительно стабильная судебная практика позволяют передавать в ипотеку имущественные права на объекты незавершенного строительства; с другой стороны, такая передача может сопровождаться значительными рисками в виде возможного обжалования и последующего признания ипотечного договора недействительным лишь на том основании, что стороны договора якобы не точно охарактеризовали предмет ипотеки. Урегулировать ситуацию могло бы соответствующее разъяснение ВХСУ, однако такого на сегодняшний день не существует.

Елена Перцова

Адвокат АО «Адвокатская контора «Скляренко и партнеры»

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН
Связаться с редактором

Войдите, чтобы оставить комментарий