Документ тижня : лист ВССУ про примусове відчуження земельної ділянки, що належить іноземцеві

На сьогодні бурхливу дискусію серед юристів викликає практика правозастосування окремих норм земельного законодавства. Значною мірою така ситуація пов'язана не лише з новими нормами у сфері земельного права, що набули чинності з 01.01.2013 р., але і з раніше діючими положеннями, норми яких вимагають детального роз'яснення.

Одним з "проблемних" є питання відносно примусового відчуження земельної ділянки, що належить іноземцеві. При цьому залишається відкритим питання: як в таких випадках бути з дотриманням права власності на землю і нормативним регулюванням земельних ресурсів України як національного багатства згідно з Основним законом держави?

У свою чергу, в листі від 16.01.2013 р. № 10-71/0/4-13 "Про деякі питання застосування норм Земельного кодексу України" Вищий спеціалізований суд по розгляду цивільних і карних справ відповідає, як співвідносяться між собою положення:

- ст. 145 ЗК про примусове відчуження земельної ділянки, що належить іноземному громадянинові, і

- п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗК про заборону відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення і при цьому не порушуються гарантії права власності на земельну ділянку (ст. 153 ЗК) у разі її примусового відчуження за рішенням суду.

У вказаному листі ВССУ нагадує, що згідно ч. 5 ст. 22 ЗК України землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися в собственность іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юрособам і державам. Проте за змістом ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК допускається, що ці особи мають право придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але тільки у спадок, проте впродовж року вони зобов'язані здійснити їх відчуженняоскільки успадковані земельні ділянки сільськогосподарського призначення не можуть знаходитися в приватній власності осіб без громадянства і іноземних громадян. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені пунктом "д" ст. 143 ЗК наслідки, а саме: право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене за рішенням суду.

На питання порталу ЮРЛИГА відносно можливих "проблемних моментів" в процесі примусового відчуження земельної ділянки, що належить іноземцеві погодився відповісти юрист юридичної компанії "Правова допомога" Андрій Бузиновий.

"Неодноразове продовження мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення оцінюється неоднозначно: одні ратують за те, щоб продаж цієї категорії земель взагалі не допустити, інші ж, навпаки, намагаються зробити з українських чорноземів товар. Але і перші, і другі єдині в тому, що законодавче регулювання містить багато пропусків, та і наявна нормативна база доки далека від ідеалу. У зв'язку з цим судова влада у своїй практиці намагається заповнити деякі недоліки"- відмічає юрист.

Право власності згідно ст. 125 ЗК виникає після отримання спадкоємцем земельної ділянки документу, що засвідчує право власності на земельну ділянку, і його державній реєстрації, внаслідок чого на вказані правовідносини повністю поширюються гарантії права власності. На думку ВССУ, числення терміну "добровільного" відчуження слід починати з дати отримання іноземним громадянином або особою без громадянства державного акту на право приватної власності на земельну ділянку.

Як повідомляє пан Бузиновий, ВССУ у своєму листі звернув увагу на те, що норми п. 15 Перехідних положень ЗК про мораторій на продаж сільгоспземель не торкаються іноземців і осіб без громадянства, що отримали такі землі в спадок, оскільки положення ч. 4 ст. 81 ЗК, приписуючі іноземцям і апатридам відчужувати успадковане, мають імперативний характер.

Отже, за відсутності факту "добровільного" відчуження іноземним громадянином або особою без громадянства успадкованої земельної ділянки він підлягає примусовому відчуженню, що здійснюється на підставі судового рішення. У таких випадках позивачем в справах про примусове відчуження успадкованих іноземцями або особами без громадянства земельних ділянок з/х призначення можуть бути відповідні органи прокуратури в межах повноважень, визначених законодавством України.

Особлива актуальність вказаної проблематики обумовлюється нібито майбутньою відміною мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення в інтересах іноземних суб'єктів права. Що ж до мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, то тут, на думку юриста, треба спиратися як на теорію, так і на практику. "Висновок цілком закономірний і, більше того, за роки мораторію вже назрілий. Адже випадків того, що успадкувало сільгоспземель зустрічалася вже множина, а єдиного керівництва до дії не було. Правда, проблема полягала не лише в протиріччі між приписом про обов'язкове відчуження і мораторієм, але ще і в тому, що місцеві органи Госземагентства частенько "з боями" погоджуються на видачу держактів на землю іноземцям. Крім того, виникало питання, чи необхідно відчужувати землю тим особам, які на момент її отримання були громадянами України, а згодом стали громадянами інших країн, а також з якого моменту треба відлічувати річний термін на відчуження. До честі ВССУ, у вказаному листі йдеться і про визначення моменту : рік відлічується з дати отримання документу про право власності (держакту)"- вважає юрист ЮК "Правова допомога".

З розглянутого листа ВССУ можна зробити декілька головних висновків. Перший - Перехідні положення ЗКУ не поширюються на імперативно викладені норми Кодексу. Що з цього може послідувати - предмет окремого аналізу ЗК, але, думається, така позиція ВССУ затребувана буде. Прикладом востребованости може послужити другий вивід - особи, що отримали сільгоспземлі ще будучи громадянами України і що втратили цей статус, повинні "позбавитися" і від землі, оскільки про це в імперативній формі говорить ст. 145 ЗКУ (крім того, побічно це підтверджує і позиція Мінюсту : лист від 09.06.2009 р. № З-14667-23).

Більше того, існує думка, що ВССУ мимоволі показав чергову лазівку для обходу мораторію. Виходить, що іноземець, що має у власності земельну ділянку сільгосппризначення, абсолютно легітимно може його продавати. Правда, схеми під таке відчуження можуть бути досить специфічні, оскільки будуть зв'язані з пошуком заповідача, що вже знаходиться при смерті. Але не виключено, що навіть таку специфічну схему використовують.

Що стосується самих іноземців, то в цій ситуації їм можна порекомендувати декілька можливих "алгоритмів дій". По радах юриста, раз вже відчуження не уникнути (чи добровільного, або примусового за рішенням суду), краще обійти складний механізм "прийняття спадку - оформлення прав власності - обов'язкового відчуження" за допомогою права на відмову від спадку. Адже згідно ст. 1274 Цивільні кодекси спадкоємець по заповіту має право відмовитися від спадку на користь іншого спадкоємця по заповіту. Аналогічно прописано правило і для спадкоємця згідно із законом. Правда, на користь осіб, що не належать до спадкоємців, відмова зробити не можна. З іншого боку, якщо є бажання користуватися землею, можна удатися до положення про те, що річний термін на обов'язкове відчуження починається з дати оформлення держакту на землю, і просто відкласти таке отримання в довгий ящик.

Відносно дотримання права власності власника-іноземця, на розсуд ВССУ, при вищезгаданих обставинах будуть забезпечені гарантії права власності на земельну ділянкупередбачені ст. 41 Конституції і ст. 153 ЗК, оскільки ніхто не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, окрім випадків, встановлених законодавством України. Таким чином, іноземці - власники української сільгоспземлі зобов'язані її відчужувати, незважаючи на мораторій.