4 жовтня 1988 року Україна, ще у складі СРСР, ратифікувала Конвенцію ЮНЕСКО про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини. За станом на 2015 рік під охороною ЮНЕСКО знаходитися 1 034 об'єкти і 7 з них в Україні. Два з семи об'єктів знаходяться в місті Київ - це зона ансамблю споруджень Київського Собору святої Софії і Києво-печерська Лавра. Згідно цієї Конвенції, під охорону всесвітньої організації підпадає не лише територія, на якій безпосередньо знаходяться будівлі Собору і Лаври, але і прилеглі території. У неї входять Схили Дніпра і десятки історичних вулиць в центрі Києва, такі як: Європейська, Михайлівська, Софіївська площа, Майдан Незалежності, Грушевського, Мазепи, Лаврська, Набережне шосе, Ярославов Вал, Гончаря і інші. Загальна площа зони, що охороняється, складає 441 га, так звана "буферна зона".
Зокрема, слід зазначити, що відповідно до п.5 Конвенції про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини держави - учасники Конвенції прагнуть в умовах, властивих кожній країні, вживати відповідні правові, адміністративні і фінансові заходи по виявленню, охороні, збереженню, популяризації і відновлення цієї спадщини. У багатьох європейських країнах питанню збереження культурної спадщини присвячується багато часу і зусиль, проте така практика не передбачена в надлежайщем виді в Україні.
Сьогодні, 1 грудня 2015 року, відбудеться засідання Господарського суду міста Києва у справі №910/9610/14, яке продовжить довгу і заплутану історію судових процесів, покликаних встановити правомірність або безпідставність надання дозволу на будівництво готельно-офісного центру по вулиці Михайлівська 24-26 (на території "буферної зони"). Ця справа кілька разів проходила усі судові інстанції, але істина у справі так і не була встановлена. Ми вирішили розібратися з таким важким, на перший погляд, питанням і проаналізувати судову практику в розрізі розгляду судових рішень. Судова палата у господарських справах Верховного суду України, розглядаючи цю суперечку, встановила, що відведення цієї земельної ділянки під торговий центр є порушенням чинного законодавства, а це вже є результатом. Проте справа спрямована на новий розгляд до суду першої інстанції, а тому це ще не кінець.
Як відомо, з 28-го червня по 8 липня 2015 року в Німеччині проходила тридцять дев'ята сесія Комітету Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, за результатами якої Україні винесено несподівано жорстоку резолюцію. Причиною такої реакції є те, що до цієї сесії Комітету не було відомо нічого про забудову історичного центру Києва. На засіданні уперше була озвучена інформація про ряд об'єктів несанкціонованого будівництва, які не вписуються в архітектурний ансамбль міста. Такими об'єктами є: будівля по вулиці Гончаря, 17-23; житловий будинок в дванадцять поверхів в Десятинному провулку, 3-5, побудований на фундаменті палацу Князя Володимира; і будівля по вулиці Нижній Вал, 25-27, де замість анонсованих забудовником п'яти поверхів "виросло" чотирнадцять. Землі під цими новобудовами знаходяться в зоні ансамблю споруджень Софійського собору, що охороняється, через що є особливо цінними землями і на них встановлені особливі обмеження.
Громадські активісти з України присутні на конференції відмітили, що члени Комітету, заслуховує звіт, який відбиває дійсну картину про стан об'єктів культурної спадщини ЮНЕСКО, були глибоко обурені недбалим відношенням України до покладених на неї обов'язків на підставі Конвенції ЮНЕСКО про охорону всесвітньої культурної і природної спадщини. Саме з цієї причини Україну зобов'язали резолюцією зменшити висоту будівель в "буферній зоні" до 1 лютого 2016 року, шляхом зносу поверхів новобудов до рівня сусідніх історичних будівель.
Дійсно, проблема забудови історичної частини міста Києва є досить проблематичною і вимагає детального аналізу законодавчої бази, яка регулює порядок надання земель для забудови в оренду і дозвільної документації на будівництво об'єктів в історичній частині міста. Окрім цього треба приділити особливу увагу аналізу функцій і повноважень органів, що надають дозвіл на забудову, які здійснюють нагляд за дотриманням будівельних норм вже безпосередньо в процесі будівництва. А також, окрім зносу вже побудованих незаконних будівель, необхідно встановити причини появи таких новобудов з метою запобігання їх подальшій появі, зокрема в центрі міста Києва.
Правовий статус земель історико-культурного значення і об'єктів культурної спадщини передбачено Земельним кодексом України, Законом України "Про охорону культурної спадщини" від 08.06.2000 року № 1805 - III і іншими нормативними актами. Відповідно до ст. 53 Земельні кодекси України і ч.1 ст. 34 Закони України "Про охорону культурної спадщини" до складу земель історико-культурного призначення відносяться землі, на яких розташовані пам'ятники культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, археологічні території, що охороняються, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби.
А в 2005 році створений документ під назвою "Охоронна зона ансамблю споруджень Софійського собору". В той же час межі і режим, були затверджені Наказом Міністерства культури і туризму України №1076 від 23.12.2005 року, Комітетом всесвітньої спадщини ЮНЕСКО в липні 2005 року під час роботи 29-ої сесії в м. Дурбан.
Також, Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 29.10.2010 року, залишеною без змін постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 07.09.2011 року і постановою Вищого адміністративного суду 28.10.2014 року (справа № 2а-8698/10/2670), зобов'язало Головне управління земельних ресурсів КМДА внести в державний земельний кадастр усі земельні ділянки, розташовані в межах охоронної зони ансамблю споруджень собору Софія Київська, тим самим вказавши, що ці землі несуть історико-культурне призначення і відносяться до особливо цінної землі.
Як ми бачимо, вищеназваними правовими актами передбачено, що території пам'ятників і їх охоронні зони мають культурну цінність і можуть вилучатися і передаватися тільки з відома Верховної Ради України або безпосередньо Кабінетом Міністрів України.
Окрім цього треба відмітити, що відповідно до ст. 54 Земельні кодекси України землі історико-культурного призначення можуть знаходитися в державній, комунальній або приватній власності. В той же час необхідно враховувати обмеження, встановлені для передачі земель історико-культурного призначення в приватну або комунальну власність, зв'язуючи це з особливостями цієї категорії земель. На підставі Закону України "Про перелік пам'ятників культурної спадщини, що не підлягають приватизації" заборонено здійснювати приватизацію деяких об'єктів культурної спадщини, а тому і передача в приватну власність земельних ділянок в даному випадку також стає неможливою.
Проте незважаючи на досить чітку законодавчу заборону на надання дозволів на будівництво багатоповерхівок на території зони, що охороняється, і передачу таких земель в приватну власність, на сьогодні для забудови "буферної зони" Київською міською радою видано більше 40 дозволів на будівництво, а деякі землі вже передані в приватну власність. Яскравим прикладом приватизації є земля, приватизована забудовником для будівництва готельно-офісного центру по вулиці Михайлівська 24-26, де, як відомо, розташований Сквер Небесної Сотні.
Аналізуючи судову практику у справах цієї категорії можна відмітити, що вона швидше однобока, чим різноманітна, у рамках якої переважна більшість рішень прийнята на користь забудовника. Як правило, суди займають формальний підхід при розгляді таких суперечок, формально встановлюючи наявність або відсутність довідок-дозволів-узгоджень. На жаль, у даному контексті все більше питань, ніж відповідей. Проте існує ряд резонансні судових рішень, які можуть змінити практику винесення незаконних ухвал про надання дозволів на будівництво багатоповерхівок в центрі міста Києва.
Владислав Резниковпартнер Trusted Advisors
Дарина Коротченкоюрист Trusted Advisors
