При цьому вищі суди не балують своїми роз'ясненнями. З корисних для учасників галузі узагальнень можна згадати лише Лист Вищого господарського суду України від 22.01.2013 р. № 01-06/84/2013 "Про деякі питання застосування законодавства у сфері містобудівної діяльності" і може бути часткова Постанова Пленуму Вищого спеціалізованого суду України по розгляду цивільних і карних справ від 30 березня 2012 року N 6 "Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва) ".
До недавнього часу "мовчав" Вищий адміністративний судпід юрисдикцію якого потрапляють переважна більшість суперечок у сфері містобудування. І ось, нарешті, ВАСУ узагальнив судову практику по спорах у сфері містобудування. Постанова Пленуму ВАСУ від 18 вересня 2015 року N 21 "Про огляд практики розгляду справ, які виникають зі спорів у сфері містобудування та архітектурної діяльності" містить дуже цікаві узагальнення і виводи стосовно деяких категорій справ у сфері містобудування і архітектурної діяльності. У Постанові № 21 приведені правові позиції ВАСУ, сформовані по окремих категоріях "будівельних" справ, зокрема, по спорах з приводу самовільного будівництва і по спорах, пов'язаних з санкціями з боку співробітників архстройинспекции (ДАБК).
Згідно із статистикою за 2014 рік по спорах у сфері містобудування порядку третини рішень судів I інстанції відміняються/змінюються в апеляційній інстанції, і, ще третина апеляційних рішень відміняється в касації. Вказаний відсоток досить високий, що свідчить про неоднозначність в розумінні окремих норм. На жаль, за підсумками аналізу слід сказати, що деякі положення Постанови № 21, прийняті з благою метою "роз'яснити" ясності не вносять.
З одного боку ВАСУ правильно вказав: для того, щоб вважати об'єкт нерухомості самовільним, досить наявності однієї з трьох умов, вказаних в ст. 376 Цивільного кодексу України (ЦКУ) :
1) він побудований на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети;
2) без документу на будівельні роботи, або затвердженого проекту;
3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
З іншого боку, ВАСУ з незрозумілої причини ставить знак рівності між титульним користувачем земельної ділянки і особою, що виконує будівельні роботи, не даючи при цьому додаткових обгрунтувань для такого висновку:
… приписи статті 376 Цивільного кодексу України необхідно розуміти так, що самочинним вважається будівництво … нерухомого майна, якщо сморід збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена саме особі, яка здійснює будівництвоабо відведена не для цієї мети.
Висновок явно неправомірний, адже визначення замовника в основному містобудівному Законі "Про регулювання містобудівної діяльності" не зв'язує цей статус з наявністю землі у такої особи. При цьому, неправильно посилатися на визначення замовника в Законі "Про архітектурну діяльність", адже закон "Про регулювання містобудівної діяльності" є пізнішим і спеціальним по відношенню до регулювання саме виконання будівельних робіт!
Жоден з інших нормативних документів у сфері містобудування прямо не передбачає, що документ на землю має бути оформлений саме на замовника, а не на інше обличчя, з яким у замовника укладений договір, що передбачає можливість забудови ділянки. Більш, того, статтями 35 і 36 Містобудівного Закону прямо передбачена можливість заміни замовника будівництва об'єкту.
Іноді виникає відчуття, що текст Постанови № 21 просто не вичитаний. Так, після міркувань про важливість індивідуального вивчення наскільки те або інше будівництво або прибудова порушує права і є істотним, після вимоги вважати самовільними об'єктами лише істотні відхилення ВАСУ тут же вказує :
… відхилення у житловому будинку від внутрішнього планування зі збереженням чи незначним відхиленням від установленого проектом розміру житлової площі, незначна зміна його зовнішніх габаритів, місця розташування худе також можуть бути підставою (?!!!) для задоволення вимог про перебудову чи про знесення об' єкта нерухомості.
Після прочитання вказаного виникає стійкою враження, що виходячи із загального сенсу правильним буде написання "не можуть бути підставою".
З інших важливих виводів здійснених в Постанові 21 можна виділити такі:
- Органи ДАБК мають права давати приписи (приписи) про знос самовільних об'єктів, причому вони зобов'язані називати такі документи саме "приписи", інакше подача органом ДАБК позову до суду про примусовий знос об'єкту не повинен задовольнятися.
- Якщо позов про знос подав не ДАБК, то "суд повинний установити, чи булі порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб". Невмотивовані в частині порушення прав і інтересів позови повинні оставляться без задоволення.
- Примусовий знос самовільного об'єкту є крайнім заходом. Суд повинен встановити, що: а) або перебудова для відновлення законності неможлива, б) або замовник відмовляється виконувати таку перебудову.
- Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися і розпоряджатися загальними приміщеннями, у тому числі і з питань улаштовування мансард, надбудови поверхів і так далі. У власника квартири на 1 поверсі ті ж права на горище, що і у жителя останнього.
- Незважаючи на появу у громадян прав на перепланування квартир, такі перепланування не повинні порушувати прав інших жителів, санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку
- Правопорушення у вигляді експлуатації не введеного об'єкту є таким, що триває (триваючим) і пов'язано з безперервним невиконанням встановлених законом правил, тому сам по собі факт притягнення до відповідальності не звільняє порушника від виконання обов'язків відносно припинення порушення і введення об'єкту в експлуатацію.
- Одного наказу про призначення особи відповідального за авторський нагляд недостатньо, - має бути відповідний журнал.
Віталій Правдюк, керівний партнер ЮФ "Бізнес Форс"
Детальніше питання судової практики в спорах у зв'язку з будівельною діяльністю будуть освітлені на практикумі в м. Одеса "Реформа у будівництві і нерухомості. Аналіз нового Закону про децентралізацію архстройконтроля".
