6 марта состоялось первое в 2018 году заседание Правового комитета Украинского клуба недвижимости, которое было посвящено тематике аренды земли и коммерческо недвижимости.
Обсуждене было начато с «базы», которой для любой недвижимости является земля. Андрей Гребенкин, старший юрист Киевского офиса Baker & McKenzie, сосредоточил свое выступление на 4 наиболее острых по его мнению проблемах в сфере аренды:
1) злоупотреблениях при проведении земельных торгов;
2) практике расторжения договоров аренды земли в связи с ее неиспользованием арендатором;
3) недоурегулированности вопроса перехода права аренды земельного участка в случае смены собственника расположенной на нем недвижимости;
4) оформлению возврата земли после прекращения договора аренды.
Прежде всего, внимание было уделено наиболее распространенной на данный момент схеме злоупотреблений при проведении торгов. В силу несовершенства законодательства недобросовестные лица имеют возможность затянуть процесс передачи земли государственной и коммунальной земли в аренду достаточно нехитрым образом.
В число участников аукциона вводится лицо, которое не имеет реальной цели стать арендатором, однако предлагает заведомо завышенный размер арендной платы, который экономически невыгоден реальным претендентам на участок. В результате именно это лицо признается победителем торгов, после чего уклоняется от заключения договора.
Законодательство в таком случае требует проведения повторных торгов, на которых вполне может повториться та же схема. По мнению г-на Гребенкина наиболее эффективным способом борьбы с этим видом злоупотреблений будет заимствование норм законодательства о публичных закупках, которые позволяют в случае уклонения победителя торгов от заключения договора, автоматически перейти к заключению договора с участником, занявшим «второе место».
В то же время практику расторжения договоров аренды земли в связи с ее неиспользованием арендатором на данный момент следует считать устоявшейся. Фактически на уровне решений судов разных инстанций закрепились следующие подходы к применению ст. 143 Земельного кодекса:
- использование земли не по целевому назначению однозначно является основанием для расторжения договора;
- сам по себе факт неиспользования земельного участка не является основанием для расторжения договора;
- если неиспользование земельного участка влечет за собой ухудшение его качества (залеснение пахотных земель, эрозия почв и так далее), договор аренды может быть расторгнут.
Поэтому фактически арендаторы имеют возможность четко понимать, в каких случаях их бездействие грозит лишением права аренды.
Две оставшихся проблемы глубоко связаны между собой, на практике встречаются вместе и чаще всего в ситуации аренды государственных либо коммунальных земель. При этом ни органы местного самоуправления, так и суды до сих пор не сформировали единого подхода к применению принципа «земля следует за зданием». Как следствие в каждом отдельно взятом населенном пункте процедура перехода права аренды от прежнего собственника здания к новому выглядит по разному.
Наиболее часто встречающийся вариант базируется на ст. 116 ЗК: старый арендатор проводит расторжение договора аренды, а новый - в свою очередь, заключает новый договор. Единственное преимущество для нового арендатора заключается в отсутствии необходимости проходить процедуру земельных торгов и составлять проект землеотвода.
В то же время более логичным все же представляется применение норм ст. 120 ЗК, которые позволяют «автоматический» переход прав и обязанностей арендатора к новому собственнику здания в рамках существующего договора аренды. При этом наличие определенного массива судебных решений дает основания надеяться, что точка в вопросе будет поставлена не Верховной Радой, а Верховным Судом.
В свою очередь, Олег Матюша, юридический директор DLA Piper, рассказывая о текущей ситуации с правовым регулированием вопросов аренды коммерческой недвижимости.
В частности были проанализированы особенности разных способов использования договоров аренды в простой письменной формы для оформления отношений более длительных, нежели определенные государством 3 года. Из четырех применяемых на данный момент вариантов по мнению г-на Матюши абсолютно неприемылемы два: «каскадная аренда» (заключение одновременно нескольких краткосрочных договоров, которые вступают в силу последовательно, после завершения действия предыдущего) и продление срока действия договора путем заключения допсоглашения на срок до 3 лет. В то же время допустимы с точки зрения законодательства автоматическое продление договора без заключения допсоглашения, а также признание договора заключенным путем обращения в суд.
Фактически эти позиции базируются на постановлении Пленума ВХСУ № 12 от 29.05.2013, которое не охватывает лишь «каскадную аренду». Обоснование же ее неприемлемости кроется в нормах Хозяйственного кодекса, предусматривающих реальность договора аренды, что делает невозможным передачу объекта аренды в будущем. Кстати, эти же нормы создают необходимость изобретать разные схемы для оформления сделок по передаче в аренду недвижимости, находящейся на разных этапах строительства.
На данный момент наиболее широко используемая схема включает три этапа:
1) заключение предварительного договора на этапе строительства до сдачи объекта в эксплуатацию;
2) заключение краткосрочного договора аренды на этапе от ввода объекта в эксплуатацию до окончательного оформления права собственности за арендодателем;
3) заключение основного договора аренды после оформления права собственности за арендодателем.
Данная схема довольно громоздка и, самое главное, не обеспечивает защиту прав и интересов сторон. В частности возможны претензии ГФС к формированию расходов арендатора (оспаривание законности отнесения платежей, осуществленных на 1 и 2 этапах схемы, на расходы в целях налогообложения), проблемы при оформлении передачи помещения под отделку на 2 этапе, а также трудности получения компенсации за проведенные арендатором работы по отделке в случае расторжения договора аренды либо незаключения договора на 3 этапе.
Однако для исправления ситуации необходимо внесение изменений в законодательство в части разрешения передавать в аренду не существующие на момент заключения договора объекты. Поэтом на практике остается лишь использовать те или иные варианты обходных схем.
Еще одним немаловажным аспектом арендных отношений является вопрос реализации преимущественного права арендатора на перезаключение договора, предусмотренного ст. 777 Гражданского кодекса5. Зачастую это право неправильно понимается как обязанность заключить договор на новый срок на тех же условиях, которые предусматривал завершившийся договор аренды.
Однако, закон четко устанавливает следующие правила:
- арендатор обязан заблаговременно либо в срок, установленный договором, предупредить арендодателя о своем желании заключить новый договор;
- арендатор должен надлежащим образом исполнять обязательства по текущему договору;
- арендодатель имеет право предложить другие условия и обязан заключить договор с арендатором, если последний готов согласиться на те условия, на которых заключить договор аренды хочет другое лицо.
Также рассматривался и вопрос включения в договоры аренды коммерческой недвижимости положений об эксклюзивности (обязательств арендодателя не заключать договоры с другими арендаторами, обязательств арендаторов не размещать другие свои магазины ближе некоего расстояния от объекта аренды и так далее). В своем выступлении г-н Матюша указал, что такие положения вполне могут быть признаны судом недействительными. Поэтому стоит в договоре говорить не об обязательствах сторон, а о предоставляемых ими гарантиях, причем в качестве санкций за нарушения использовать не штрафы либо пеню, а изменение размера арендной платы (не в пользу «провинившегося») либо расторжение договора.
