Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 23 березня 2016 року розглянув справу № 6-146цс16 за позовом орендаря до спадкоємця орендодавця і нового орендаря про визнання недійсним договори оренди землі з останнім і зобов'язанні зробити дії з укладення з позивачем додаткової угоди про відновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки на новий термін.
При розгляді була сформована наступна правова позиція.
Частинами першо-п'ятої статті 33 Закону "Про оренду землі" передбачено, що після закінчення терміну, на який був укладений договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий термін, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення терміну договору оренди землі у встановлений договором термін, але не пізніше чим за місяць до закінчення терміну договору оренди землі.
До листа-повідомлення про відновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При відновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за угодою сторін. У разі недосягнення домовленості по орендній платі і інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець в місячний термін розглядає спрямоване орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, погоджує з орендарем (при необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про відновлення договору оренди землі (відносно земель державної і комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про відновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця про відновлення договору оренди землі орендареві спрямовується лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закони "Про оренду землі" реалізація переважного права на відновлення договору оренди землі можливо тільки за умови дотримання встановленою цією нормою процедури і наявності волевиявлення сторін.
Отже, для застосування частини першої статті 33 справжні Закони і признанияза орендарем переважного права на відновлення договору оренди землі потрібна наявність таких юридичних фактів:
- орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;
- орендар до закінчення терміну дії договору повідомив орендодавця у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
- орендодавець впродовж місяця не повідомив про наявність заперечень відносно відновлення договору і своє рішення.
Частиною шостої статті 33 Закони "Про оренду землі" передбачено інша основа відновлення договору оренди землі : у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну договору оренди і за відсутності впродовж одного місяця після закінчення терміну договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у відновленні договору оренди землі, такий договір вважається відновленим на той же термін і на тих же умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для відновлення договору оренди землі по підставах, передбачених частиною шостої статті 33 Закони "Про оренду землі", потрібна наявність таких юридичних фактів :
- орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди;
- до закінчення терміну дії договору він повідомив орендодавця у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;
- орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову у відновленні договору оренди.
Отже, аналіз вказаних правових норм дає підстави для виводу, що переважне право орендаря яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ГПК, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.
Усі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, замовте тестовий доступ чи придбайте VERDICTUM.
