Обнародувана постанова Верховного Суду України від 9 вересня 2015 року у справі № 6-531цс15 про визнання недійсним договори оренди і визнанні права користування земельною ділянкою.
При розгляді була сформульована наступна правова позиція.
Стаття 33 Закону "Про оренду землі" об'єднує два випадки відновленні договору оренди. Так, в частині першої статті 33 Закони передбачено, що після закінчення терміну, на який був укладений договір оренди землі, орендар, що належним чином виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін. Реалізація переважного права на відновлення договору оренди можлива тільки за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і термінів (частини 2 - 5 цієї статті).
Для застосування частини першої статті 33 Закони "Про оренду землі" і визнання за орендарем переважного права на відновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення терміну договору повідомив орендодавця у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий термін; до листа-повідомлення орендар приклав проект додаткової угоди; орендодавець впродовж місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Частиною 6 статей 33 Закони "Про оренду землі" передбачено інша основа відновлення договору оренди, а саме у тому випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну договору оренди і за відсутності впродовж одного місяця після закінчення терміну договору листа-повідомлення орендодавця про відмову у відновленні договору оренди землі такий договір вважається відновленим на той же термін і на тих же умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для відновлення договору оренди землі по підставах, передбачених частиною шостої статті 33 Закони "Про оренду землі", потрібна наявність наступних юридичних фактів : орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у відновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про відновлення договорів оренди.
Таким чином, аналіз вказаних правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаряяке підлягає захисту відповідно до статті 3 ГК, матиме місце при укладенні договору оренди :
- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у разі недосягнення згоди відносно плати за новим договором і інших умов договору з іншим наймачем на сприятливіших умовах і укладення з ним договори на тих же умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що основою відмови попередньому орендареві у відновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Проте зосередившись тільки на доведеності факту відправки повідомлення рекомендованим листом, суд не встановив вищезгаданих фактів, з якими закон зв'язує відновлення договору оренди землі. Судами належним чином не було з'ясовано, чи належно орендар виконував свої обов'язки за договором оренди, чи повідомив орендодавця про намір реалізувати своє право на відновлення договору оренди і яким чином; чи була досягнута згода по орендній платі за новим договором і іншими умовами договору, на яких умовах укладений договір з новим орендарем, чи є вони сприятливішими, чи продовжує ТОВ "Дана" (позивач) користуватися спірною земельною ділянкою, чи повідомив орендодавець останнє про відмову у відновленні договору оренди.
Усі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, замовте тестовий доступ чи придбайте VERDICTUM.
