Свіжий погляд на земельні суперечки

Органи державної влади і органи місцевого самоврядування досить часто виступають стороною в спорах, що виникають із земельних правовідносин. Проте далеко не завжди справи подібної категорії розглядаються судами однаково. Піклуючись про правильне застосування норм матеріального і процесуального права усіма судами, ВХСУ узагальнив практику розгляду справ за участю названих органів і запропонував для вивчення свої рекомендації відносно визначення юрисдикції в справах подібної категорії, що стосуються укладення, розірвання, пролонгації договорів оренди землі і визнання їх недійсними.

Якому судоговорению віддати перевагу?

Перше, на що звернув увагу ВХСУ в рекомендаціях "Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства" 04-06/15, що побачили світло 02.02.2010 це необхідність відрізняти участь державних органів і органів місцевого самоврядування в земельних правовідносинах як суб'єктів владних повноважень і як органів, що реалізовують права держави і територіальних громад - власників землі.

Владні повноваження держорганів і органів місцевого самоврядування в стосунках, пов'язаних з управлінням в земельній галузівстановлені розділом VII Земельного кодексу України. Йдеться про встановлення і зміну меж адміністративно-територіальних утворень, планування і використання земель, землеустрій, контроль за використанням і охороною земель, ведення земельного кадастру, відчуження земельних ділянок, що знаходяться в державній власності, для громадських потреб за мотивами громадської необхідності і так далі. Вирішення суперечок, що виникають з цих правовідносин, не відноситься до юрисдикції господарських судів - констатує ВХСУ.

Що ж до правовідносин відносно розпорядження земельними ділянками державної і комунальної власності (надання земель у власність, користування, відчуження земельних ділянок, оренди, сервітута і так далі), то тут держоргани і органи місцевого самоврядування діють як органи, через які держава і територіальна община реалізовують повноваження власника земельних ділянок. Спори, в яких державні органи і органи місцевого самоврядування реалізовують повноваження власника земельних ділянок, підвідомчі господарським судам.

Виникнення права на землю

У вирішенні суперечок про право на земельну ділянку (у тому числі про право власності, право постійного користування і право оренди) ВХСУ радить судам враховувати, що момент виникнення відповідного права користування земельною ділянкою визначений статтею 18 ЗУ "Про оренду землі" і ст. 125 ЗК Україниа документи, які засвідчують право власності на землю, - ст. 126 ЗК України. Зокрема, згідно нової редакції ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування і право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Як правило, вимоги про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку заявляється для відновлення права. Суд нагадує, що вирішення такого питання являється похідним від встановлення права власності (права користування) спірною земельною ділянкою, а тому при визнанні недійсним рішення, розпорядження, угоди і так далі, на підставі якого був виданий акт, останній підлягає поверненню органу, який його видав. Отже визнання акту незаконним в судовому порядку не вимагається.

Ще один важливий момент, на який звернув увагу ВСХУ : з позовами про визнання недійсними договорів мають право звертатися не лише сторони цих угода також особи, зацікавлені в придбанні земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи відносно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, громадським інтересам, справедливості, сумлінності, розумності і іншим загальноправовим принципам. А також відповідати категорії інтересу, що охороняється законом, офіційне тлумачення якого приведене в резолютивній частині Рішення КСУ від 01.12.2004 року № 18-рп/2004 (справа № 1-10/2004).

Користування землею у рамках закону

Не дивлячись на те, що на сьогодні круг суб'єктів, які можуть отримати в постійне користування земельну ділянку обмежено, ВХСУ нагадує, що цей припис закону не обмежує і не відміняє існуюче право постійного користування земельними ділянками, придбане особами у встановлених законодавством випадках за станом на 01.01.2004.

У питанні переходу права користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою під час переходу права власності на нерухомість, що знаходиться на нім, вища судова інстанція дотримується тієї думки, що такий перехід можливий виключно у разі, коли у момент відчуження нерухомості у попереднього власника таке право було належним чином засвідчено.

Виникнення права власності на об'єкт нерухомості зовсім не тягне автоматичного виникнення права власності (права оренди) і на земельну ділянку, на якій такий об'єкт нерухомості розташований. Виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не спричиняє за собою безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладення відповідних цивільно-правових договорів між власником ділянки і власником споруди.

Присік ВХСУ і спроби деяких суб'єктів господарювання за допомогою господарського суду зобов'язати територіальну общину міста надати земельну ділянку в користування. Він нагадав, що розпорядження землями територіальних громад належить місцевим радам і є їх винятковою компетенцією, передбаченою Конституцією. Тому якщо на момент звернення до суду позивачем не надано доказів прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про передачу йому в оренду спірної земельної ділянки, то вимога об покладання на такий орган обов'язку укласти договір оренди задоволенню не підлягають.

Автоматичне відновлення оренди відміняється!

У вирішенні суперечок, пов'язаних з відновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, які знаходяться в державній власності, слід враховувати положення ст. 33 Закони України "Про оренду землі". Ця стаття не передбачає автоматичного відновлення договору оренди земельної ділянки у разі відсутності заперечень сторін. Вона усього лише визначає, що в цьому випадку договір підлягає відновленню. При цьому ухвалення нового рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду законодавець не вимагає. Але оскільки відновлення договору повинне здійснюватися по волевиявленню сторін, то, на думку ВХСУ, потрібне рішення місцевої ради про відновлення договору. За відсутності такого рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, основи для задоволення вимог позивача про зміну терміну дії договору відсутні.

Не всяке порушення - основа для розірвання

У вирішенні суперечок про розірвання договорів оренди земельних ділянок суд також радить враховувати положення Закону України "Про оренду землі"згідно з яким договір може бути розірваний достроково за рішенням суду у разі невиконання або неналежного виконання сторонами, передбачених Законом і умовами договору зобов'язань. Одно з таких підстав розірвання договору - використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Основою розірвання у такому разі є сам факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така основа, як невикористання земельної ділянки для забудови впродовж трьох років підряд.

Вища судова інстанція не визнає в якості беззастережної основи для розірвання договору оренди землі факт невиконання або несвоєчасного виконання орендарем визначеного договором обов'язку відносно здачі об'єкту будівництва в експлуатацію у встановлений граничний термін. ВХСУ радить в такій ситуації враховувати обставини, які могли вплинути на порушення термінів будівництва і введення в експлуатацію об'єкту, зокрема: в чому полягає шкода, заподіяна органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з вказаною обставиною, чим саме ця обставина порушує права орендодавця і чи буде цей факт істотним порушенням договору оренди. У подібних ситуаціях судам рекомендовано досліджувати якісні характеристики об'єкту будівництва, об'єм і реальні терміни здачі в експлуатацію.

Визнання договорів оренди недійсними

Нарешті, для правильного вирішення справ такій категорії, ВХСУ радить, по-перше, встановлювати наявність повноважень у відповідної ради у вирішенні питань відносно затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду (тобто наявність підстав для укладення спірного договору). По-друге, рекомендується ретельно встановлювати наявність відповідних повноважень у осіб, які підписують договір. По-третє, наказано перевіряти дійсність рішень, на підставі яких були укладені такі договори.