В Україні більшість людей все частіше стали обирати для себе новобудови. Адже під час купівлі новобудови існують деякі переваги, такі як:
- оформлення покупця як першого власника квартири;
- можливість перепланування квартири;
- значно нижча ціна, адже об'єкт знаходиться ще в стадії будівництва.
Проте крім вищенаведених переваг, існує багато ризиків, які необхідно враховувати під час складання та підписання документів для купівлі новобудови.
Як не натрапити на шахраїв і вчасно оцінити всі ризики, надав консультацію Відділ розгляду скарг у сфері державної реєстрації Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ).
Перш ніж підписувати будь-які документи, покупець повинен ретельно все перевірити, адже зазвичай всі запропоновані покупцю документи не передбачають реальної відповідальності забудовника і відповідно всі ризики несе покупець.
Щоб не потрапити до рук шахраїв, потрібно перевірити декілька основних критеріїв.
По-перше: репутація забудовника
Репутація забудовника може бути перевірена такими способами:
попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію (офіційні джерела). Відомості про стаж роботи фірми на ринку нерухомості, фізичну та юридичну адресу, контактні телефони, нові та реалізовані проекти можна дізнатися на офіційному сайті БК;
інформація, чи виступав забудовник фігурантом судових справ (реєстр судових рішень);
відгуки в мережі Інтернет.
Інформація про забудовника повинна бути загальнодоступною та змістовною, адже відкритість - основна ознака надійності.
Важливо звернути увагу на дозвільну документацію, адже для кожного об'єкта будівництва повинна бути наявна оформлена та погоджена документація, а саме:
дозвільна документація щодо будівництва об'єкта (декларація про початок будівництва);
документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво;
установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір, і документи на особу, яка буде його підписувати зі сторони забудовника;
безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням (дає змогу проконсультуватися з юристом щодо його умов).
Якщо відсутні хоча б один із зазначених документів, варто відмовитись від купівлі такого об'єкта, оскільки ризик є занадто високим.
Не менш важливими є істотні умови договору, адже угода про купівлю квартири в новобудові може складатися із декількох договорів, але незалежно від їх кількості мають бути передбачені такі моменти, важливі для покупця:
- строк закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію, що має бути прогарантований відповідальністю за його порушення зі сторони забудовника;
- закріплення за покупцем квартири з відповідними параметрами;
- можливість повернення коштів у короткі строки у разі невиконання забудовником його обов'язків або відмови покупця від квартири (на практиці цей строк дуже великий і дає можливість забудовнику користуватися чужими коштами).
Статтею 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через:
фонди фінансування будівництва,
фонди операцій з нерухомістю,
інститути спільного інвестування,
а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Перелічені способи інвестування є законними, але мають деякі ризики. Зазвичай фонди фінансування будівництва не гарантують раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов'язань.
Крім зазначених законних способів інвестування, існують інші «схеми», наприклад, укладення попереднього договору купівлі-продажу.
Укладення таких угод є дуже ризикованим і можливим тільки при повній довірі до забудовника виходячи з такого:
- квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;
- забудовник або посередник згодом може передумати підписувати основний договір і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує. Крім того, як правило, «розмитою» є дата або подія підписання основного договору;
- на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів - у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне засвідчення договору.
Отже, важливо з'ясувати схему інвестування і наявність або відсутність відповідних юридичних ризиків, пов'язаних із нею.
У будь-якому разі, приймаючи рішення купити нерухомість, варто прагматично підходити до з'ясування всіх обставин і не звертати уваги на обіцянки забудовника, низькі ціни чи красиво оформлений сайт вподобаного вами будинку.
Важливо ретельно проаналізовані документи та інформацію, у чому може допомогти супровід кваліфікованого юриста.
Захистити своє майно від рейдерів уже зараз допоможе ефективний сервіс SMS-Маяк від "ЛІГА:ЗАКОН". Завдяки ньому можна відстежувати зміни статусу об'єкта нерухомості. Отримана інформація дасть змогу своєчасно звернутися до суду з позовною заявою про скасування вчинених реєстраційних дій, а також до правоохоронних органів із заявою про неправомірність таких дій. Ефективно уберегтися від рейдерів також допоможуть сервіси SMS-Маяк Земля та SMS-Маяк Іпотека від "ЛІГА:ЗАКОН", за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом або через повідомлення в кабінеті користувача).
